随着时间的推移，住宅市场迎来了转折。2026年8月，一位来自杭州的业主将她32层高的公寓挂在二手交易平台上，令人心痛的是，挂牌价格仅为她五年前购入价格的六成。中介小心翼翼地建议她再降价十万元，才可能引起潜在买家的关注。面对手机屏幕，她沉默了许久，心中充满了无奈。同月，不仅是在杭州，成都、郑州、天津等城市的数十层高楼都在经历类似的艰难，挂牌周期普遍延长至12到18个月，即便是下调15%到30%的价格也未必能顺利出售。这一批业主的共同特征是，他们的房产是在2010年前后购买，目前正处在房贷的还款期，而房屋的使用年限恰好超过了15年。当初，销售人员热情洋溢地推销，称其“云端生活，视野无价”，而如今，这些曾被追捧的高层住宅却正在以令人忧心的速度由“资产”变为“负担”。

这种现象并非局限于个别城市，而是蔓延至全国范围。中国的超高层建筑总数已超过5000栋，稳居世界首位，而这些建筑在2005到2015年间大量涌现。此时，它们正遭遇着设备运行年限的挑战。电梯的设计寿命为15到20年，外墙保温层的寿命为10到15年，而消防管网的有效使用时间也仅有15年左右。这样一个重要的设备更换周期与房贷的还款期形成了极大的错位。在你为房贷而拼命努力的同时，房屋却已悄然步入“老龄化”的步伐。

在深圳的一幢房龄达到20年的33层小区内，多部老旧电梯屡次出现故障，维保公司给出的整体更新报价接近480万元。如果按照居民进行分摊，每户需一次性支付将近4万元。有业主希望在电梯彻底瘫痪之前把房子出售，然而同等户型去年尚能以500万元成交，今年却只能挂牌420万，几个月来仍无买家问津。更换电梯只是问题的开始。外墙因日晒雨淋而出现大面积老化脱落，进行高空作业必须搭建复杂的安全防护平台，而一次全面翻新工程的成本往往以千万计。对于消防系统，埋在地下和楼道竖井的高压水管在生锈漏水后也需要完全更换，这又是一笔数百万的刚性支出。青岛的一栋大厦，业主在2023年收到物业通知，开始更换电梯，最后一部的安装预计到2025年5月方才能完成，耗时近两年。物业为此想了个办法，先凑够一部电梯的钱再更换，交钱的业主优先乘坐，结果只有80%的业主交了钱，剩余的费用则由物业先行垫付。 ued官网体育

这种情况并非个案。在某东部省会城市的调研中发现，建成15年以上的住宅中，约30%的房屋未能按规定归集维修资金，而在已归集资金的老旧小区，28%的账户余额甚至低于10万元。当初购房时交纳的公共维修资金，在面对电梯、外墙、消防系统的集中损毁时，几轮大修之后就可能会消耗殆尽。与此同时，市场对这些老旧高层住宅的态度也早已比业主更为清醒。银行在为房龄超过15年的高层住宅进行抵押贷款审批时，风控标准全线收紧，很多老高层的实际评估价竟然被银行打到了市场挂牌价格的七折。这就直接要求买家交出远高于正常比例的首付款，使得流动资金瞬间被隔绝。中介直言不讳：“现在银行都不愿意碰老高层，估价直接降三成，想卖房就得让买家多掏一成首付，谁愿意接这个烂摊子？”

数据表明，趋势愈加明显。中指研究院的最新数据显示，2026年上半年，百城二手住宅的价格累计下跌2.90%，然而在同样位置的高层住宅折价幅度却高达15%至20%。在深圳，房龄超过15年的高层与多层洋房之间的价差已达到3.3万元/㎡。在杭州，房龄超过15年的高层建筑，挂牌量占比高达42%，成交等待时间平均达210天。广州33层以上的超高层去化周期已延长至22.8个月，部分项目在开盘一年后依然只能卖出不到三成的房量。在价格持续下滑的局面下，更令人堪忧的是，接盘的人却寥寥无几。58同城和安居客联合发布的《2026青年置业报告》显示，购买30层以上高层住宅的年轻人比例已降至15%以下，而近一半的受访者更倾向于选择6到12层的低密度住宅。84%以上的年轻人在购房时把通勤和生活效率放在首位，对于高公摊、持有成本高和救援局限等问题，正在使得高层住宅从“中产标配”逐步转变为“过渡性选择”。年轻人的选择正在无声地投票，而一旦形成趋势，这样的变化便不易逆转。

至于有人认为房子老了可以等待拆迁的说法，放在六层的老楼上或许合理，却无疑不适用于高层建筑。过去的城市更新能够拆掉六层楼，重建十八层，开发商因此获利丰厚。然而如今，拆除一栋33层的高楼，若想回本便需要兴建65层甚至75层的新建筑，但各地的限高规定早已限制了这一可能性，原则上新建住宅不得超过80米，大约26层。举个例子，拆一座30层以上的高楼，拆除成本在每平方米700到1100元之间，是六层多层的3到5倍。一栋5万平方米的33层住宅，单单拆除的成本就可能高达3500万到5500万元。而更糟的是，拆掉后无法重建更高的楼，开发商将面临巨额亏损。2021年，住建部就已经发布通知，要求城市更新单元的拆除建筑面积原则上不可超过现有总建筑面积的20%，这一政策封堵了大规模拆除高层建筑的途径。 ued官网体育

珠海福临居的97户业主正在尝试“原拆原建”的方式，改造总成本为3934.67万元，均由业主自筹，户均需支付约40万元。然而，这一项目之所以能够推进，根本在于其仅有7层，容积率为1.67，拆除重建后仍有额外空间。而对于一栋33层的高层建筑，要走同样的路径，其成本几乎要翻好几倍，重建后的面积增加空间几近为零。深圳罗湖布心花园的旧改困局更具代表性。该项目自2010年开始谈论拆迁，2022年一位民营开发商以92%的签约率成功签约，2700多户业主准备腾房等候回迁。然而，开发商的资金链意外断裂，安置费停发超过一年，近300户家庭被迫再度搬回正在拆除的房屋，形成了一个令人揪心的局面。这些故事无一不在警示着我们，面对城市高层住宅的贬值危机，我们真的该重新审视这一住房制度带来的困境。

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